项目介绍
    属于华远开发的京通新城项目的一部分，8栋高层塔楼。2000年7月时3栋现楼，5栋主体封顶，11月份全面入住。销售由华远京通房地产公司策划实施
项目市场定位
高档外销公寓 
     曼哈顿是纽约的城中之城，阳光代表东方。在北京的东部，城乡结合部的位置上，在优美的自然环境中，建设起来一片京通新城里的城中之城。
     教育设

开盘价格 4200元/平方米
终盘时间 到2000年7月销售已推出3栋楼的70%，预计全案于2001年底全部售完。

综合评价
    阳光曼哈顿是华远为了推广其京通新城中核心部位的好楼盘而精心策划的“曼哈顿计划”，它以规模宏大的京通新城为依托，直接提升住宅品质，以合理的户型何时的概念和不过分的价格吸引京通新城所没有涵盖的客户群体，可谓用心良苦。但在东三环，还有现代城，中国第一商城两个亦倡导了现代并美式的生活理念的项目，曼哈顿已经有了一个很美国的名字，在和这些项目竞争的时候，是否能后来居上，我们拭目以待

阳光曼哈顿的来源

    华远开发的京通新城早已闻名，离城十公里，占地数万公顷，当年没有开发成经济适用房，而坚持做成高档公寓社区，售价在4000元/平方米以上，高于周边社区30%-50%，但销售率依旧看涨。京通新城不仅销售好，而且入住率高，一期开发建成后，入住客户达2000多户，是华远诸多项目中一个相当成功的案例。

    2000年3月，京通新城已经是一个成熟的社区。京通快速路提供的便捷交通，社区旁的大型购物中心，整齐干净的社区里无论绿化、园林、道路还是过往住户的神态，无不洋溢着神情自怡的安详和宁静。

    “一期的成功是建立在准确的客户定位基础上。”京通新城项目部称，国贸商圈和东三环一带积存了许多高薪白领，对城区房望价兴叹，而对郊区房的档次，特别是配套又往往觉得提不起精神。所以，京通新城的定位推出，准确地迎合了这部分客户的需求。

    经分析后确认，京通新城一期住户多是在国贸和东三环一带的外企经理，专业人士或小企业主，年龄分布在30-45岁之间，最明显的即是一群以家庭为主、敬老爱幼的中年人。因户型和付款方式等原因，一些工作没几年的外企年青人没有进场。

    在提前半年就已酝酿的二期客户定位中，30岁以下的年青人进入了华远人的视野，成功的客户定位，是项目成功的关键，但华远人的客户定位不限于此，他们更进一步对购房消费群体进行分析，以准确地把握核心消费群的心态，准确地做出产品定位的推广宣传。

四层消费群

    京通新城通过以本项目为基本，立足于华远多年项目营销的客户资料，参照市场热销楼盘的分析，准确的分析出目前房地产消费的四个基本层次。

    第四层是30万元以下的消费层，这是以经济适用为原则的消费层，他们可以考虑的物业包括城区经济型房子（如小户型），郊区的适用住房，30万元可选一套两居甚至三居的房子。或者他们直接就是经济适用房的消费者。他们中许多人都是第一次置业者。其年龄特征很明显，多为工作没几年的年轻人，大多在30岁以内，不少人是租房打工族，所以未婚者置业也大有其人。

    第三层是40-70万元左右的中档消费者，他们可以购置一套城区的二居室或郊区的大房子，这群人他们的年龄特征也很明显，多在35岁至40岁之间，可能有多年工作经验，一般都有家庭和孩子，多是公司企业的中层干部，有现实的生活态度，但消费时很讲究体面，但往往也是第一次置业者(从曾经的公房搬出来也是第一次置业)。所以，这个群体置业计划中也有不少是选择近郊的宽大住房，特别是交通方便、上下班及时的项目，京通新城一期所接受的客户多为这一阶层的人士，近郊外销房对于他们而言是有吸引力的。

     第二层是100万元左右的消费者。他们多是事业上的成功人士，多有私车，购房多是第二次以上置业，也有不少投资人士，这个阶层的购房人一般拒绝郊区居住的概念，因为100万元足够在城区购置一套有档次的公寓，但却住不进同样档次的别墅。且这个阶层的年龄段婚姻状况不明，有暴发的年青人，有成熟稳重的中年人，也有儿孙都有的中老年人。对于房地产项目而言，是目前最值得做的一个市场品种，因客户成份复杂，所以其产品特性很难营造。

    第一层是150万元以上的消费者。这显然是一群住房消费金字塔尖上的少数人，在城区，他们是时尚公寓、外销公寓、热销项目和新概念的追随者，也是郊区别墅的侯选人。他们的最大特征是有钱，高消费以及多次置业。当然，他们还是豪宅消费层，如华亭嘉园就有上千万购置一套住房的客户，这些客户分布在建国国际公寓、银湖别墅、碧水庄园等等。这在我们讨论的话题之外。

放弃老客户

    分析透北京住宅市场的这四消费群体后，我们可以发现，京通新城一期的住户是40-70万元的第三层买家。但因为目前北京房价再下台阶和贷款按揭更上一层楼，以及北京近城郊区不断成熟的一些大型住宅区在源源不断的提供4000-6000元/平方米左右住房，所以这群消费层目前已经能够在城区找到比较理想的住所。所以，定位京通新城二期的消费群体应该避免再选择这一层次。

    这样的分析在于让京通新城放弃老客户。

    成熟社区的魅力正是客户会，老客户带新客户、越住人气越旺，如果二期项目重新定位一个新的客户群体，是不是在冒险？

     但华远京通新城项目组最后的决定是，即使是在冒险，也值得试一试。因为他们深信自己的客户分析定位是建立在大量市场数据基础上的。

    按这个分层理论，京城通新二期项目不可能做成150万元以上的高档外销公寓，也不可能做成多层豪宅、联排别墅或独幢别墅。二期预售的十几幢公寓，如果放弃曾经的客户定位，就只好先划分为两个区域，一是30万元以下的第四层消费群体；一是100万元左右的第二层消费群体。

    于是，京通新城将二期已封顶的三幢公寓定为30万元以下的消费群体，这是显而易见的小户型，以满足首次置业的年青人；而将未盖的八幢公寓定位在100万元左右的外销精品，这不仅是大户型的概念，而且还需要重新做外墙处理，包括更新户型设计方案，以提高档次等等。

分析到位，概念清晰，于是立刻投入行动。

阳光曼合顿浮出水面

    国贸商圈和东三环一带，早就聚集了一大群这样的年青人，初入商海，租房为主，工作狂热，收入不低，但想在京城有一套自己的房子，目前还是一个难题。

    这正是华远京通新城二期定位的一群人，为了让这群以外企工作为主体的年青人感觉到生活的阳光，于是，京通新城二期项目果断改名，2000年夏季初到，阳光曼哈顿就浮出水面。这可能是华远历年开发项目中名字叫得最洋的项目。

为准确地抓住这群特质鲜明的年青人，华远之阳光曼哈顿推出一系列充分迎合这群人的销售方案。

    小户型方案：推出40多平方米的一居室，总款在30万以内，首款只需支付6万元以下，按三十年还款计划，只需月供800元以内，远低于租房消费。这种小户型的置业计划，让阳光曼哈顿的总款低于京通路上许多低档次的项目，成为市场绝对少数的品种，市场反响可想而知。与此相类，阳光曼哈顿推出60-80平方米的二居，100平方米以内的三居室，也都引发市场反响。

    零款现房入住：只要交付定金，不论户型大小，皆可即时入住，同时办理八成贷款。发展商的二成房款，住户可以根据自己的实际财务需要，在半年之内分期或一次性付给发展商。这为暂无计划或临时凑钱的一群人留有相当的资金周转空间，市场吸引力自然大增。

    快速入住方案：从交定金起，到拿钥匙入住，最多一个月办成，而且这个过程中，一不需要你交款，二不需要你跑来跑去。你要做的事可能就是去哪里看看有没有使你动心的家具，或者问问朋友，房间装修有什么新意。
    方便快捷的交通：在京通快速的大公交和小巴士的基础上，阳光曼哈顿增加了从小区到四慧桥的社区班车，每天五十趟，准确及时地将这些年青人送到地铁车站口。绝不塞车的状态，何惧打卡？

最后，阳光曼哈顿还将所有的优点，用这群人熟悉的方式，集中整合成一种简单定义的生活概念，即EQE生活概念。EQE即“EasyQuickEnjoy”三个单词的缩写。即轻松、快捷、享受的意思。小户型和零首款的轻松，快速入住和快捷交通，以及入住后享受般的生活状态，确实让人羡慕不已。
切中单身贵族的阳光曼合顿，其以月售160套的速度持续升温，是再自然不过的事。